Mutuo prima casa: cosa è importante sapere

Il desiderio di possedere un’abitazione di proprietà accomuna ad oggi milioni di italiani. Da un lato, si tratta di un’esigenza di vita, che genera un forte senso di stabilità, maturità, indipendenza e libertà; dall’altro, rappresenta un investimento a lungo termine, un acquisto che ha un valore importante e può diventare una preziosa eredità.

Nella maggior parte dei casi, questo affitto così importante dovrà essere finanziato con un mutuo sulla prima casa: in questo articolo spieghiamo come funziona questa tipologia di finanziamento e quali requisiti è necessario rispettare per ottenerlo.

Caratteristiche del mutuo prima casa

Il mutuo prima casa va generalmente a finanziare fino all’80% del valore dell’immobile, limite fissato dalle banche e considerato lo standard di riferimento per i mutui “fondiari”. Questa percentuale si applica sul minore tra il prezzo di acquisto e il valore di perizia. Tuttavia, esistono soluzioni che coprono cifre maggiori, come i mutui al 90% e i mutui al 100%, riservati a specifiche categorie (come i giovani under 36).

La durata del mutuo (periodo di tempo entro il quale il debitore si impegna a restituire il denaro) varia solitamente tra i 5 e i 40 anni, in base alle esigenze personali e alle condizioni offerte dalla banca, e viene stabilita nel momento esatto in cui si stipula il contratto. Più è lunga, più la rata sarà bassa, ma aumenteranno gli interessi complessivi.

Questi, che rappresentano il compenso da pagare per il denaro ricevuto in prestito, possono essere fissi (invariati per tutta la durata del mutuo), oppure variabili (che cambiano nel tempo in base all’andamento dei mercati finanziari).

Scegliere tra tutte queste diverse opzioni non è sempre semplice. Una strada che negli ultimi anni sta prendendo sempre più piede è quella di rivolgersi a portali di comparazione online per non fermarsi all’offerta di una singola banca. Siti come Mutui.it, che permettono di confrontare più soluzioni di mutuo prima casa in una volta sola e richiedere anche una consulenza telefonica gratuita, aiutano a districarsi più facilmente tra le tante opzioni che influenzano i costi complessivi del mutuo, e permettono di trovare facilmente la soluzione più adatta alle proprie esigenze.

Requisiti fondamentali

Prima ancora di fare domanda per un mutuo prima casa, tuttavia, è necessario assicurarsi di soddisfare una serie di requisiti obbligatori.

Prima di tutto, chi lo richiede deve essere cittadino italiano maggiorenne, con residenza o domicilio fiscale in Italia. Poi, l’immobile deve essere destinato a diventare l’abitazione principale del richiedente entro un determinato periodo (18 mesi dal rogito) e questo non deve possedere altre proprietà ad uso abitativo nel territorio nazionale.

Chi vuole attivare un mutuo prima casa deve essere in grado di dimostrare una capacità reddituale adeguata a sostenere le rate.

Benefici fiscali

Chi richiede un mutuo prima casa può beneficiare di diverse agevolazioni fiscali. È prevista la detrazione IRPEF, che garantisce un rimborso pari al 19% degli interessi passivi e oneri pagati alla banca, fino ad un massimo di 4.000 euro annui.

Se si acquista da privato, è anche possibile avere l’imposta di registro ridotta al 2% (anziché 9%) e ottenere agevolazioni fiscali sulle imposte ipotecarie e catastali (fisse, 50 euro ciascuna).

Se invece si accende il mutuo come impresa soggetta a IVA, le imposte di registro, ipotecaria e catastale diventano di 200 € ciascuna, mentre l’IVA viene agevolata al 4% (anziché al 10%).

Importante inoltre sapere che la Legge di Bilancio 2025 ha rinnovato il Fondo di Garanzia per la prima casa fino al 31 dicembre 2027, riservato a giovani Under 36, coppie con almeno uno dei due partner che ha al massimo 35 anni, famiglie monogenitoriali e famiglie numerose.

Grazie a questo fondo, lo Stato garantisce il 50% del mutuo ipotecario, fino a 250.000 € (80% per gli under 36 e 90% per le famiglie numerose, a seconda del numero di figli e dell’ISEE).

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